Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite im Vergleich: Ein Praxisbeispiel aus dem Schweizer Immobilienmarkt
Die Investition in Renditeimmobilien bleibt in der Schweiz trotz steigender Preise und regulatorischer Herausforderungen weiterhin attraktiv. Doch wie misst man den Erfolg einer solchen Immobilien-Anlage? Einige wichtige Kennzahlen sind Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Anhand eines konkreten Beispiels zeigen wir, wie unterschiedlich diese Werte ausfallen können – und was sie für Investoren bedeuten.
Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus für 5 Millionen CHF
Angenommen, ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus an guter Lage in einer Schweizer Durchschnittsstadt. Der Kaufpreis beträgt 5 Millionen Franken. Die Finanzierung erfolgt eher klassisch: 30 % Eigenkapital (1,5 Mio. CHF), 70 % Fremdkapital (3,5 Mio. CHF) mit einem Hypothekarzins von 1,5 %. Für die jährlichen Nebenkosten (Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen) wird für dieses Beispiel pauschal mit 1 % des Kaufpreises gerechnet.
Die Einnahmen
Das Objekt generiert jährliche Bruttomieteinnahmen von 200.000 CHF. Diese Annahme entspricht einer marktüblichen Mietrendite für solide Lagen und guter Bausubstanz.
1. Bruttorendite: Der erste Blick
Die Bruttorendite gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich durch Mieteinnahmen eingenommen werden – ohne Berücksichtigung von Kosten.
Berechnung:
Bruttorendite = (Jährliche Bruttomieteinnahmen / Kaufpreis) × 100
Bruttorendite = (200.000 CHF / 5.000.000 CHF) × 100 = 4,0 %
Diese Kennzahl ist ein schneller Vergleichswert, sagt aber wenig über die tatsächliche Rentabilität aus, da sie keine Kosten berücksichtigt.
2. Nettorendite: Realitätsnäher
Die Nettorendite zieht die laufenden Nebenkosten vom Mietertrag ab. In unserem Beispiel betragen die Nebenkosten 1 % des Kaufpreises, also 50.000 CHF pro Jahr.
Berechnung:
Nettomieteinnahmen = Bruttomieteinnahmen – Nebenkosten
Nettomieteinnahmen = 200.000 CHF – 50.000 CHF = 150.000 CHF
Nettorendite = (Nettomieteinnahmen / Kaufpreis) × 100
Nettorendite = (150.000 CHF / 5.000.000 CHF) × 100 = 3,0 %
Die Nettorendite gibt ein deutlich realistischeres Bild, da sie die wichtigsten laufenden Kosten einbezieht. Dennoch bleibt der Einfluss der Finanzierung aussen vor.
3. Eigenkapitalrendite: Ein wichtiger Gradmesser für Investoren
Für Investoren ist die Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) eine entscheidende Kennzahl. Sie zeigt, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital arbeitet – also wie viel Rendite pro investiertem Franken Eigenkapital erwirtschaftet wird.
Berechnungsschritte:
- Hypothekarzinsen:
- 3.500.000 CHF × 1,5 % = 52.500 CHF jährlich
- Jährlicher Nettoertrag nach Zinsen:
- Nettomieteinnahmen – Hypothekarzinsen =
- 150.000 CHF – 52.500 CHF = 97.500 CHF
- Eigenkapitalrendite:
- (Jährlicher Nettoertrag nach Zinsen / Eigenkapital) × 100
- (97.500 CHF / 1.500.000 CHF) × 100 = 6,5 %
Damit liegt die Eigenkapitalrendite deutlich über Brutto- und Nettorendite. Das zeigt: Durch den Einsatz von Fremdkapital (Leverage) kann die Rendite auf das eigene Kapital massiv gesteigert werden – solange die Finanzierungskosten niedrig bleiben.
Weitere Überlegungen für eine fundierte Analyse
Die genannten Kennzahlen sind wichtige Anhaltspunkte, doch für eine nachhaltige Investitionsentscheidung sollten weitere Faktoren einbezogen werden:
- Wertentwicklung der Immobilie: Steigende oder fallende Immobilienpreise beeinflussen die Gesamtrendite.
- Steuern: Je nach Lage und persönlicher Situation können Steuern auf Erträge und Vermögen die Rendite erheblich schmälern.
- Amortisation: Die Rückzahlung der Hypothek ist keine effetive Kostenposition, sondern eine Vermögensumschichtung – sie stärkt die Eigenkapitalbasis langfristig.
- Risiken: Mieterwechsel, Leerstände, unerwartete Sanierungen oder Zinsanstiege können die Rendite beeinträchtigen.
Zusammengefasst
Die Eigenkapitalrendite ist für Investoren eine zentrale Kennzahl, da sie zeigt, wie effektiv das eigene Kapital eingesetzt wird. In unserem Beispiel erreicht sie mit 6,5 % einen Wert, der deutlich über Brutto- und Nettorendite liegt. Das verdeutlicht die Hebelwirkung von Fremdkapital bei niedrigen Zinsen. Dennoch gilt: Lage, Zustand und Entwicklungsperspektive der Immobilie bleiben die wichtigsten Erfolgsfaktoren – denn langfristig entscheidet die Gesamtqualität des Investments über den Ertrag.
by JGS
