Der Schweizer Immobilienmarkt 2025

Der Schweizer Immobilienmarkt war im 2025 durch Angebotsknappheit in nachgefragten Lagen, eine hohe Bedeutung institutioneller Eigentümer sowie einen starken Fokus auf Diskretion und Datensensibilität geprägt. Parallel zum klassischen, öffentlichen Verkaufsprozess („On‑Market“) hat sich ein professionelles Off‑Market‑Segment etabliert, in dem Transaktionen gezielt ausserhalb der breiten Öffentlichkeit abgewickelt werden. Dieses Segment gewinnt insbesondere im Bereich von Renditeliegenschaften, Mehrfamilienhäusern und Spezialimmobilien weiter an Relevanz.​

Unter Off‑Market‑Vermarktung wird die Vermittlung von Immobilien ohne öffentliche Inserate auf klassischen Portalen oder in Printmedien verstanden. Die Vermarktung erfolgt in der Regel über kuratierte Netzwerke aus Investoren, Family Offices, Vermögensverwaltern und qualifizierten Privatinvestoren, oftmals kombiniert mit digitalen Matching‑Lösungen spezialisierter Anbieter.​

In der Praxis schliessen Eigentümer (private und institutionelle) mit spezialisierten Maklern oder Plattformbetreibern diskrete Vermarktungsmandate, häufig mit Exklusivitätsklauseln. Kaufinteressenten werden vorqualifiziert (Bonität, Investitionsstrategie, Ticketgrössen, Risikoprofil) und erhalten erst nach Unterzeichnung von Vertraulichkeitsvereinbarungen (NDA) Zugang zu detaillierten Objektunterlagen. Die Ansprache erfolgt selektiv – etwa über personalisierte Dossiers, zielgruppenspezifische Mailings oder geschlossene Online‑Bereiche – und vermeidet bewusst jede Form breiter, öffentlicher Publikation.​

Ein wesentlicher Treiber für Off‑Market‑Transaktionen ist der hohe Stellenwert von Diskretion. Eigentümer wollen vermeiden, dass Verkaufsmotive, Ertragskennzahlen, Mieterliste oder geplanter Strategie‑Shift (z.B. Portfolioumbau bei Institutionellen) öffentlich sichtbar werden. Zudem lassen sich Reputationsrisiken – etwa durch mediale Berichterstattung oder interne Verunsicherung bei Mietern und Mitarbeitenden – deutlich reduzieren.​

Off‑Market‑Prozesse setzen typischerweise auf eine Vorselektion bonitätsstarker, transaktionserprobter Käufer, wodurch Besichtigungsaufwand, Rückfragen und Verhandlungen auf ein professionelles, schlankes Set von Gegenparteien konzentriert werden. Dies führt zu kürzeren Entscheidungswegen, klar strukturierten Due‑Diligence‑Phasen und einer höheren Abschlusswahrscheinlichkeit je Kontakt, insbesondere bei komplexen Rendite‑ oder Spezialliegenschaften.​

Im öffentlichen Markt laufen Verkäufer Gefahr, dass lange Vermarktungsdauern und sichtbare Preisreduktionen die Marktwahrnehmung des Objekts nachhaltig schädigen. Off‑Market‑Verkäufe ermöglichen eine diskrete Preisfindung, bei der nur ein begrenzter Kreis informierter Investoren eingebunden ist und die Immobilie nicht durch Preisnachlässe „stigmatisiert“ wird. Gleichzeitig wird Exklusivität als wertsteigernder Faktor wahrgenommen, insbesondere von Investoren, die sich auf knappe, nicht allgemein zugängliche Deal‑Flows fokussieren.​

Für institutionelle Anleger, Projektentwickler und Family Offices bietet der Off‑Market‑Ansatz die Möglichkeit, Portfolioanpassungen, Repositionierungen oder Desinvestitionen strategisch und zeitlich abgestimmt umzusetzen, ohne gleichzeitige Marktsignale an Wettbewerber oder Medien zu senden. Dies ist insbesondere bei grossvolumigen Transaktionen und bei Objekten mit politisch oder gesellschaftlich sensiblen Nutzungen relevant.​

Die genaue Quantifizierung des Off‑Market‑Segments ist naturgemäss schwierig, da viele Transaktionen bewusst nicht öffentlich dokumentiert werden. Branchennahe Analysen und Anbieterberichte weisen jedoch darauf hin, dass im Segment der Renditeobjekte, Mehrfamilienhäuser und gewerblichen Spezialliegenschaften ein beträchtlicher Anteil der Transaktionen Off‑Market abgewickelt wird. Häufig werden Grössenordnungen von rund 20–40 % der Deals in diesen Teilmärkten genannt, mit tendenziell höheren Anteilen bei sehr grossen Tickets und institutionellen Portfolios.youtube​​

Der Schweizer Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin ein jährliches Transaktionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich, wobei Off‑Market‑Deals einen relevanten, aber statistisch untererfassten Teil dieses Volumens ausmachen. Die Zinswende, verschärfte energetische Anforderungen und regulatorische Rahmenbedingungen im Mietrecht führen dazu, dass strategische Portfolioumbauten zunehmen – ein Umfeld, in dem diskrete Off‑Market‑Strukturen besonders gefragt sind.​

Erkennbar sind insbesondere folgende Trends:

• Professionalisierung und Standardisierung der Off‑Market‑Prozesse (strukturierte Datarooms, standardisierte NDA‑ und LOI‑Strukturen, klare Zeitachsen).​
• Wachsende Bedeutung digitaler Matching‑Plattformen, die qualifizierte Käuferpools bündeln und systematisch mit geeigneten Objekten verbinden.
• Vermehrte Kombination aus Off‑Market‑Vorphase (diskrete Platzierung) und anschliessender On‑Market‑Öffnung, sofern innerhalb eines definierten Zeitfensters kein Abschluss erzielt wird.​

Plattformen wie off-market-immobilien.ch repräsentieren eine Hybridform aus klassischem Off‑Market‑Netzwerk und digitaler Deal‑Management‑Infrastruktur. Sie konzentrieren sich darauf, diskrete Objektangebote und qualifizierte Nachfrage in einer kontrollierten, rechtskonformen und skalierbaren Umgebung zusammenzuführen.​

Für Eigentümer bieten solche Plattformen die Möglichkeit, Off‑Market‑Strategien strukturiert und reproduzierbar umzusetzen. Dazu gehören u.a. off-market-immobilien.ch​

• Kuratierte Investorenpools mit geprüfter Bonität und klar hinterlegten Suchprofilen (Lage, Assetklasse, Ticketgrössen, Renditeanforderungen).​
• Technische Steuerung der Informationsfreigabe (stufenweise Freischaltung von Basis‑Exposé, Detailunterlagen, Dataroom), gekoppelt an NDAs und Compliance‑Vorgaben.​
• Dokumentierbare Prozesskette von Erstansprache bis Closing, was insbesondere für institutionelle Verkäufer (Reporting‑ und Revisionsanforderungen) essenziell ist.​

Auf der Nachfrageseite ermöglichen Off‑Market‑Plattformen Zugang zu Objekten, die auf klassischen Portalen nicht erscheinen, und damit zu einem Deal‑Flow, der ansonsten nur über persönliche Netzwerke erreichbar wäre. Investoren können Suchprofile hinterlegen, sich regelbasiert informieren lassen und Transaktionen effizienter prüfen, da die Plattformen typischerweise bereits eine erste Vorprüfung und Strukturierung der Unterlagen vornehmen.​

Gerade für Family Offices, Vermögensverwalter und professionelle Investoren stellt der systematisierte Zugang zu Off‑Market‑Opportunitäten einen Wettbewerbsvorteil dar, da der eigene Research‑Aufwand sinkt und die Transparenz im Deal‑Pipeline‑Management steigt. Im Zusammenspiel mit internen Investment‑Komitees schaffen solche Plattformen nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen und erleichtern die Priorisierung von Opportunities.​

Zusammengefasst: Off‑Market‑Transaktionen haben sich in der Schweiz als eigenständiges, professionelles Marktsegment etabliert, das insbesondere im institutionellen und renditeorientierten Bereich eine zentrale Rolle spielt. Diskretion, Prozesssicherheit, strategische Steuerbarkeit und die Vermeidung öffentlich sichtbarer Preissignale sind zentrale Argumente für Eigentümer, eine Off‑Market‑Strategie gegenüber einer klassischen On‑Market‑Vermarktung zu bevorzugen.​

Die zunehmende Digitalisierung des Deal‑Flows durch spezialisierte Off‑Market‑Plattformen erhöht Transparenz, Effizienz und Nachvollziehbarkeit für alle Beteiligten und trägt dazu bei, ein bislang stark beziehungsgetriebenes Segment strukturiert und skalierbar zu organisieren. Vor dem Hintergrund eines anspruchsvoller werdenden Marktumfelds ist davon auszugehen, dass der relative Anteil professionell abgewickelter Off‑Market‑Transaktionen weiter zunehmen wird.