Off-Market Erwartungen 2026 bis 2031

Der Schweizer Immobilienmarkt dürfte sich im Zeitraum 2026 bis 2031 in eine noch selektivere,  und zugleich strukturell stabile Wachstumsphase weiterentwickeln, während Europa insgesamt stärker fragmentiert bleibt und der globale Markt weiterhin von geopolitischen Spannungen, ESG-Regulierung und einem dauerhaft leicht höheren Zinsniveau als in den 2010er-Jahren geprägt bleiben wird. Besonders im Off-Market-Segment werden diskrete, professionell strukturierte Transaktionen mit Family Offices, vermögenden Privatpersonen und langfristig orientierten institutionellen Investoren weiter an Bedeutung zulegen.

In der Schweiz wirken die bekannten Stabilitätsfaktoren – politisch verlässlicher Rahmen, starke Währung, ein vergleichbar hohes Einkommensniveau, begrenztes Bauland – weiterhin als Schutzschild gegen extreme Preisschwankungen, gleichzeitig verstärkt die Angebotsknappheit in nachgefragten Regionen den Druck auf Mieten und Kaufpreise. Die Kombination aus strenger Bewilligungspraxis, hohen Baukosten und ESG-Anforderungen begrenzt die Neubautätigkeit, was insbesondere im Wohnsegment in städtischen Zentren und verkehrstechnisch gut angebundenen Agglomerationen zu anhaltend hoher Nachfrage führt.​

Für Off-Market-Transaktionen entsteht in der Schweiz ein besonders fruchtbarer Boden:

• Eigentümer, die Diskretion und langfristige Partner schätzen (z.B. Unternehmerfamilien, Erbengemeinschaften, Privateigentümer), bevorzugen direkte, vertrauliche Prozesse ohne breite Marktansprache.​
• Investoren mit schweizerischem oder internationalem Kapital suchen gezielt nach Objekten, die im offenen Bieterverfahren gar nicht erscheinen – etwa Wohnportfolios, Mischliegenschaften, kleinere Gewerbeobjekte oder Transformationsareale mit Entwicklungspotenzial.​

Regulierungs- und politische Themen – etwa Diskussionen um Zweitwohnungsanteile, Verdichtungsstrategien, Energieeffizienz, Mietrecht oder steuerliche Rahmenbedingungen – können selektiv auf die Attraktivität einzelner Segmente wirken, verändern aber die Grundattraktivität des Standorts Schweiz für langfristiges Immobilienkapital kaum. Gleichzeitig steigt der Druck, bestehende Bestände energetisch zu sanieren und ESG-konform zu positionieren, was neue Opportunitäten für kapitalstarke Off-Market-Investoren eröffnet, die bereit sind, in Sanierung, Umnutzung oder Verdichtung zu investieren.​

Der europäische Markt zeigt im gleichen Zeitraum eine stärkere Spreizung als die Schweiz: wirtschaftlich robuste Metropolräume, Technologie- und Dienstleistungszentren sowie Logistik-Hubs entwickeln sich positiv, während strukturschwächere Regionen unter Demografie, geringem Wachstum und teilweise hoher Leerstandsquote leiden. Die Zinslandschaft bleibt – trotz potenzieller Zinssenkungsschritte – klar über dem historischen Tief der 2010er Jahre, was fremdfinanzierte, stark gehebelte Modelle unattraktiver macht und Eigenkapitalinvestoren mit langfristigem Horizont stärkt.​

ESG-Regulierung, EU-Taxonomie und CO₂-Bepreisung wirken als starke Treiber für Portfolioanpassungen und strategische Verkäufe, wobei viele Eigentümer Objekte mit hohem Investitionsbedarf lieber diskret im Off-Market veräussern, statt einen sichtbaren „Fire Sale“ im offenen Markt zu riskieren. Die Nachfrage konzentriert sich auf gut angebundene Wohn-, Büro- und Logistikstandorte mit klarer Zukunftsperspektive, während ältere, periphere Objekte nur noch als Value-Add- oder Redevelopment-Cases relevant sind – ein typisches Zielprofil für Off-Market-Club-Deals zwischen Entwicklern und Kapitalgebern.​

Global betrachtet prägen geopolitische Spannungen, Verschiebungen in Lieferketten und ein wachsender Wettbewerb zwischen Standorten um Kapital und Talente die Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts. Kapitalströme folgen stärker als früher Kriterien wie politische Stabilität, Eigentumssicherheit, Rechtsstaatlichkeit und ESG-Transparenz, wodurch Märkte wie die Schweiz und ausgewählte europäische Kernländer als „Safe Havens“ weiterhin überproportional profitieren.​

Parallel dazu bauen Family Offices, Staatsfonds, Versicherungskonzerne und andere institutionelle Investoren den Anteil alternativer Anlagen – einschließlich Immobilen, Private Equity, Infrastruktur und Private Debt – weiter aus, wobei direkte Beteiligungen und Off-Market-Transaktionen zunehmend bevorzugt werden. In vielen globalen Märkten bleibt der Fokus auf Objekten mit klaren Cashflows, resilienten Nutzungen (Wohnen, Logistik, Health Care, Bildung, bestimmte Bürosegmente) und nachvollziehbarer ESG-Strategie, während spekulativ getriebene Projekte ohne klare Exit-Perspektive schwerer finanzierbar sind.​

Mehrere aktuelle Entwicklungen verstärken die Relevanz des Off-Market-Segments über alle Ebenen – Schweiz, Europa und weltweit:

• Zinsregime: Höhere und volatilere Zinsen machen schnelle, breit angelegte Bieterverfahren schwieriger und begünstigen bilaterale Verhandlungen mit wenigen, gut geprüften Parteien.
• Regulierung und ESG: Strengere Anforderungen führen zu selektiven Verkäufen, Portfolio-Bereinigungen und Joint Ventures, die häufig im Off-Market angebahnt werden, um Prozesse, Bewertungen und Verhandlungen diskret zu halten.​
• Geopolitik und Sicherheit: In unsicheren Zeiten bevorzugen viele Akteure vertrauliche Transaktionen in stabilen Märkten und mit langfristig orientierten Gegenparteien, statt öffentliche Prozesse mit unklaren Abschlusswahrscheinlichkeiten.​

Damit ergibt sich für den Zeitraum 2026 bis 2031 ein Bild, in dem der Schweizer Markt als besonders stabiler, regulierter und nachgefragter Kernraum fungiert, Europa eine breite Spannweite von Chancen und Risiken bietet und der weltweite Markt durch Kapitalumschichtungen, Sicherheitsbedürfnisse und ESG-Transformation neu sortiert wird. Off-Market-Transaktionen werden in allen drei Ebenen zu einem zentralen Instrument, um komplexe Situationen zu lösen, Opportunitäten frühzeitig zu sichern und Kapital langfristig in zukunftsfähige Immobilienpositionen zu lenken.