Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes: Herausforderungen, Innovationen und Chancen für Investoren
Der Schweizer Immobilienmarkt steht in den kommenden Jahren vor einer Ära tiefgreifender Veränderungen. Investoren, Entwickler und Eigentümer sehen sich gleichermassen neuen Herausforderungen, Risiken und signifikanten Chancen gegenüber. Wirtschaftliche, gesellschaftliche und technologische Faktoren prallen dabei auf einen Markt, der seit Jahren von Angebotsknappheit, Preissteigerungen und regulatorischen Anpassungen geprägt ist.
Wirtschaftliche und gesellschaftliche Dynamiken
Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich weiterhin stabil, auch wenn sich das Wachstum etwas verlangsamt hat. Die Arbeitslosenquote bleibt niedrig, und die jüngste Senkung des Leitzinses hat Immobilienfinanzierungen wieder attraktiver gemacht, was die Nachfrage zusätzlich beflügelt.
Ein entscheidender Treiber ist die anhaltend hohe Nettomigration von jährlich etwa 80.000 bis 100.000 Personen. Dies verstärkt den Bedarf an Wohnraum, insbesondere in urbanen Zentren und Agglomerationen. Gleichzeitig sorgt der demografische Wandel, insbesondere die Alterung der Gesellschaft, für eine Verschiebung der Wohnbedürfnisse. Es entsteht ein wachsender Bedarf an altersgerechten, barrierefreien und nachhaltigen Wohnformen, was das Produktspektrum am Markt diversifiziert.
Angebotsknappheit, Preisentwicklung und Bautätigkeit
Die vergangenen Jahre waren von einem markanten Anstieg der Immobilienpreise gekennzeichnet. Im Kanton Zürich beispielsweise sind die Preise in den letzten zehn Jahren jährlich um ca. 4,5 Prozent gestiegen und haben mehrheitlich Rekordniveaus erreicht.
Prognosen deuten darauf hin, dass die Preise für Wohneigentum und Mieten in den nächsten Jahren aufgrund des knappen Angebots und der Zuwanderung zwar moderater, aber stetig weiter steigen werden. Experten rechnen für 2025 und 2026 mit Zuwächsen von jeweils etwa 3 bis 5 Prozent, besonders in begehrten Lagen wie Zürich, Zug oder Genf.
Erfreulicherweise ist eine leichte Belebung der Bautätigkeit zu beobachten: Die Zahl der Baubewilligungen für neue Wohnungen ist 2024 um knapp 10 Prozent auf rund 38’000 gestiegen, und Baugesuche nahmen weiter zu. Dies schafft neue Potenziale zur Entschärfung der Knappheit. Mittelfristig besteht jedoch auch das Risiko von Leerständen aufgrund von Abwanderung in wirtschaftsschwächeren Regionen, in denen die Nachfrage abflacht oder schrumpft.
Regulatorische Anforderungen und Nachhaltigkeit im Fokus
Die Anforderungen an nachhaltiges und ressourcenschonendes Bauen nehmen stetig zu. ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) und Energieeffizienzstandards wie Minergie oder die Berücksichtigung von CO₂-Emissionen spielen eine immer grössere Rolle – für institutionelle Investoren sind sie bereits obligatorisch.
Zudem werden baurechtliche Vorgaben, Verdichtungsstrategien und politische Zielsetzungen komplexer. Dies betrifft die optimale Ausnutzung bestehender Grundstücke und Liegenschaften sowie die Förderung von Ersatzneubauten und Aufstockungen als Antwort auf die Flächenknappheit und den energetischen Sanierungsbedarf.
Eine zusätzliche und besonders prägende Entwicklung ist die vollständige Umsetzung von Basel III in der Schweiz seit dem 1. Januar 2025. Dieses internationale Regelwerk führt zu strengeren Eigenkapitalanforderungen für Banken bei der Kreditvergabe, insbesondere für höher belehnte Renditeobjekte und Projektentwicklungen. Das bedeutet für Investoren:
- Höhere Hürden bei der Finanzierung: Es ist mit strengeren Kreditprüfungen, höheren Eigenmittelanteilen und potenziell höheren Finanzierungskosten zu rechnen.
- Differenzierte Risikobewertung: Banken bewerten Immobilienkredite noch stärker nach ihrem Risikoprofil, was die Finanzierung von Bauland und Neubauprojekten erschwert.
- Auswirkungen auf die Bautätigkeit: Die strengeren Kriterien könnten die ohnehin knappe Bautätigkeit weiter hemmen, da Projektfinanzierungen komplexer und kapitalintensiver werden.
- Förderung alternativer Finanzierungsformen: Um die entstehende Lücke zu schliessen, gewinnen Finanzierungsformen ausserhalb des traditionellen Bankensektors, wie „Private Debt“, an Bedeutung.
Langfristig zielt Basel III darauf ab, die Stabilität des Finanzsystems zu erhöhen. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies zwar kurzfristige Anpassungen, aber auch eine robustere und transparentere Finanzierungsgrundlage. Eine frühzeitige und detaillierte Finanzierungsplanung wird daher zu einem noch wichtigeren Erfolgsfaktor.
Zudem werden baurechtliche Vorgaben, Verdichtungsstrategien und politische Zielsetzungen komplexer. Dies betrifft die optimale Ausnutzung bestehender Grundstücke und Baukörper sowie die Förderung von Ersatzneubauten und Aufstockungen als Antwort auf die Flächenknappheit und den energetischen Sanierungsbedarf.
Innovationen in Bauweisen und Planung
Innovationen im Bauwesen sind entscheidend für die Zukunft:
- Modulare und serielle Bauweisen ermöglichen eine schnellere, kostengünstigere und flexiblere Realisierung von Bauprojekten. Vorgefertigte Module beschleunigen den Baufortschritt, reduzieren Störungen, Bauabfälle und Emissionen. Besonders in urbanen Gebieten tragen sie massgeblich zur Schaffung von Wohnraum unter engen Zeit- und Platzbedingungen bei.
- Leichtbaumaterialien wie Holz oder Stahl ermöglichen es, bestehende Gebäude effizient aufzustocken oder nachzuverdichten, ohne die Tragwerke zu überlasten. Die optimale Ausnutzung der baurechtlich zulässigen Kubatur wird zunehmend zum Wettbewerbsvorteil, und Gemeinden unterstützen solche Vorhaben vermehrt, um dem Bevölkerungsdruck gerecht zu werden.
- Energetische Modernisierung und Nachhaltigkeit rücken stark in den Fokus. Die Integration moderner Haustechnik, erneuerbarer Energien, innovativer Dämmung und intelligenter Gebäudetechnik führt zu geringeren Betriebskosten, einem kleineren ökologischen Fussabdruck und langfristig stabilen Renditen.
- Effiziente Planungs- und Controllingprozesse erhöhen die Projektsicherheit, minimieren Bauverzögerungen und reduzieren die Fehleranfälligkeit. Dies wird insbesondere durch den Einsatz digitaler Planungstools, Building Information Modeling (BIM) und automatisiertes Baumanagement erreicht.
Digitalisierung und technologische Innovationen
Die Immobilienbranche durchläuft eine rasante digitale Transformation:
- Virtuelle Besichtigungen und Augmented Reality ermöglichen flexible Präsentationsformen, erhöhen die Reichweite und beschleunigen Abschlüsse.
- Künstliche Intelligenz (KI) und Big Data optimieren Marktanalysen, Bewertungsmodelle sowie die Zielgruppenansprache und helfen, Prognoserisiken besser zu steuern.
- Blockchain-Lösungen und digitale Plattformen automatisieren und beschleunigen Transaktionen, machen Investitionen transparenter und sicherer.
- PropTech-Unternehmen liefern digitale Werkzeuge für Verwaltung, Vermarktung und Services – von Mieterportalen bis hin zu automatisierten Verwaltungstools.
- Nachhaltigkeitstools ermöglichen präzises CO₂-Management und eine effizientere energetische Sanierung.
Der Einsatz dieser Technologien wird in einer daten- und effizienzgetriebenen Immobilienwirtschaft zu einem zentralen Erfolgsfaktor und zunehmend zum Standard.
Chancen und Risiken für Investoren
Chancen für Investoren:
- Die fortlaufende Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushaltsgrössen halten die Nachfrage selbst bei zunehmendem Neubau hoch.
- Nachhaltige, effiziente und flexible Wohnkonzepte sind gefragt. Investoren, die Projekte entsprechend ausrichten, können von überdurchschnittlicher Nachfrage, staatlichen Förderungen und einer besseren Werthaltigkeit profitieren.
- Die Digitalisierung eröffnet effizientere Vermarktungswege und neue Geschäftsmodelle, insbesondere im Off-Market-Bereich.
- Innovations- und ESG-Orientierung verbessern den Zugang zu attraktiveren Finanzierungen bei Banken und institutionellen Kapitalgebern.
Risiken und Unsicherheiten:
- Ein längerfristig starkes Neubau-Angebot kann mittelfristig zu einem erhöhten Leerstand führen, vor allem in Regionen mit stagnierender oder rückläufiger Nachfrage.
- Änderungen bei den regulatorischen Rahmenbedingungen, z. B. im Mietrecht, bei Finanzierungsvorschriften oder baurechtlichen Vorgaben, können den Marktzugang oder die Rentabilität beeinflussen.
- Wirtschaftliche Turbulenzen, geopolitische Krisen oder unerwartete Zinssprünge bleiben systemische Risiken.
- Nach wie vor besteht die Gefahr lokaler Immobilienpreisblasen, insbesondere in überhitzten Märkten und Tourismusregionen.
Fazit
Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt von 2025 bis 2030 einer der interessantesten und dynamischsten in Europa. Er ist geprägt von strukturellem Wandel, einer hohen Innovationsdichte und klaren Nachhaltigkeitstrends. Investoren, die frühzeitig auf nachhaltige Bauweisen, innovative Technologien, effiziente Planung und eine fundierte Standortwahl setzen, sichern sich nicht nur solide Renditen, sondern tragen auch zur Lösung dringend benötigter gesellschaftlicher Herausforderungen bei.
Flexibilität, Technologieakzeptanz, ein langer Anlagehorizont sowie professionelles Projektmanagement werden zum entscheidenden Erfolgsfaktor im neuen Immobilienzeitalter der Schweiz.
by JGS
